Miet­recht in der Co­ro­nakrise

Die ak­tu­ell vor­herr­schen­de Co­vid-19-Pan­de­mie hat ne­ben den ge­sund­heit­lichen auch weit ­reichende wirt­schaft­li­che Fol­gen. Vor ­al­lem Mie­ter von Wohn­räu­men oder Ge­wer­be­räu­men trifft der Um­stand, dass et­wa in­fol­ge des Be­zugs von Kurz­ar­bei­ter­geld oder des völ­li­gen Ein­bruchs der Um­sät­ze nur noch ge­rin­gere oder gar kei­ne Mit­tel mehr zur Ver­fü­gung ste­hen, hart. Fäl­lig wer­de­nde Mieten kön­nen un­ter Um­stän­den nicht mehr be­dient wer­den. Auf der an­de­ren Sei­te trifft dies na­tür­lich auch die Ver­mie­ter, die auf den Be­zug der Mie­te et­wa zur Til­gung fäl­li­ger Dar­le­hens­ra­ten an­ge­wie­sen ist. Um mög­li­che Fol­gen ab­zu­mil­dern, hat der Ge­setz­ge­ber mit Wir­kung zum 01.04.2020 ge­setz­li­che Neu­re­ge­lun­gen be­schlos­sen, die für bei­de Sei­ten die Fol­gen ab­mil­dern sol­len. So kann et­wa Mie­tern oder Päch­tern von Wohn- oder Ge­wer­be­räu­men für den Zeit­raum vom 01.04.2020 bis vor­aus­sichtlich zum 30.06.2020 nicht ge­kün­digt wer­den, wenn Miet­zah­lun­gen aus­blei­ben und die Mie­ter im Streit­fall glaub­haft ma­chen, dass die Nicht­leis­tung der Mie­te auf den Aus­wir­kun­gen der Co­vid-19-Pan­de­mie be­ru­hen. Zu be­ach­ten ist, dass die Mie­te für die­sen Zeit­raum wei­ter­hin fäl­lig ist, so­dass et­wa auch Ver­zugs­zin­sen ent­ste­hen kön­nen. Die Mie­te für die­sen Zeit­raum ist ledig­lich ge­stun­det und muss bis spä­tes­tens zum 30.06.2022 be­gli­chen wer­den. Er­folgt ein Aus­gleich der ge­schul­de­ten Mie­ten bis zu die­sem Zeit­raum nicht, ha­ben die Ver­mie­ter wie­derum das Recht, dass Miet­ver­hält­nis we­gen des Zah­lungs­ver­zu­ges zu kün­di­gen. Zu­gleich hat der Ge­setz­ge­ber zu­mindest für pri­va­te Ver­mie­ter, die zur Fi­nan­zie­rung des Im­mo­bi­lien­kaufs Ver­brauch­er­dar­le­hens­ver­trä­ge vor dem 15.03.2020 ge­schlos­sen ha­ben, ge­wis­se Er­leich­te­run­gen be­schlos­sen. Auch hier sind An­sprü­che des Dar­le­hens­ge­bers auf Rück­zah­lungs-, Zins-, oder Til­gungs­leis­tun­gen, die zwi­schen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 fäl­lig wer­den, ge­stun­det. Ähn­lich wie bei der Zah­lung der Mie­te ist Vo­raus­set­zung für die Stun­dung, dass der Ver­brau­cher ge­ra­de durch die Co­vid-19-Pan­de­mie Ein­nah­meaus­fäl­le hat, die im Er­geb­nis da­zu füh­ren wür­den, dass die Zah­lung von Leis­tun­gen auf den Ver­brau­cher­dar­le­hens­ver­trag den an­ge­mes­se­nen Le­bens­un­ter­halt des Ver­brau­chers ge­fähr­den wür­de.

Bei­de Re­ge­lun­gen füh­ren letzt­end­lich nur da­zu, dass ei­ne vo­rüber­ge­hen­de Ent­las­tung der Mie­ter und zu­min­dest der pri­va­ten Ver­mie­ter ein­tritt. Be­ach­tet wer­den muss je­doch je­den­falls, dass die ent­spre­chen­den Zah­lun­gen ledig­lich ge­stun­det sind. Die wirt­schaft­li­chen Fol­gen für bei­de Sei­ten sind der­zeit ledig­lich auf­ge­scho­ben, wenn auch den Mie­te­rn ei­ne Zah­lungs­frist von zu­nächst zwei Jah­ren ein­geräumt ist.

Un­ab­hän­gig von der ge­setz­li­chen Re­ge­lung zur Stun­dung fäl­li­ger Miet­zah­lun­gen stellt sich ins­be­son­de­re für ge­werb­li­che Mie­ter die Fra­ge, ob im Fal­le ei­ner Be­triebs­schlie­ßung auf­grund ei­ner be­hörd­li­chen Nut­zungs­un­ter­sa­gung über­haupt ei­ne Ver­pflich­tung zur Zah­lung der Mie­te be­steht.

So­weit er­sicht­lich wird über­wie­gend die An­sicht ver­treten, dass die Miet­zah­lungs­pflicht des Mie­ters auch dann be­ste­hen bleibt, wenn ihm die Ausübung sei­ner ge­werb­li­chen Tä­tig­keit in dem La­den­lo­kal oder dem Be­trieb nicht mehr mög­lich ist. Gleich­wohl kann un­ter zwei recht­li­chen An­satz­punk­ten ge­prüft wer­den, ob die Mie­te ggfls. nicht oder nur im ver­rin­ger­ten Ma­ße zu zah­len ist.

So ist der Mie­ter zum Ei­nen be­rech­tigt, die Mie­te nur ver­rin­gert zu zah­len, wenn ein Miet­man­gel vor­liegt. Das Vor­lie­gen ei­nes Man­gels ist tat­sä­chlich für öf­fent­lich recht­li­che Ge­brauchsbeschränkungen an­er­kannt, die ih­re Ur­sa­che in der kon­kre­ten Be­schaf­fen­heit der Miet­sa­che und nicht in per­sön­li­chen oder be­trie­bli­chen Um­stän­den des Mie­ters ha­ben. Tat­sä­chlich wir­ken sich die ak­tu­el­len Schutz­maß­nah­men nach dem In­fek­tions­schutz­ge­setz auf die Nutz­bar­keit der Miet­sa­che aus. Die Ur­sa­che hier­für liegt al­ler­dings nicht in der kon­kre­ten Be­schaf­fenheit der Miet­sa­che. Zweck der Schut­zmaßnahmen ist viel­mehr der Schutz der All­ge­mein­heit vor In­fek­tions­ri­si­ken. Ein der­ar­ti­ges Ri­si­ko ist al­ler­dings an­ders als im Fal­le des Vor­lie­gens et­wa bau­li­cher Män­gel für ei­nen Ver­mie­ter we­der vor­her­seh­bar noch von ihm be­ein­flussbar. Es dürf­te da­her an den Be­zug ei­ner Be­triebs­schlie­ßungs­a­nord­nung auf den kon­kre­ten Zu­stan­d des Miet­ob­jekts feh­len, so­dass es zu­min­dest zwei­fel­haft ist, ob ein Recht zur Min­de­rung der Mie­te be­steht. Nach An­sicht des Au­tors dürf­te dies kaum der Fall sein. Ein wei­te­rer An­satzpunkt für ei­ne An­pas­sung der Mie­te wä­re ggfls. die Rechts­fi­gur der Stö­rung der Ge­schäfts­grund­la­ge. So kann nach § 313 BGB ei­ne An­pas­sung des Ver­tra­ges ver­langt wer­den, wenn sich Um­stän­de, die zur Grund­la­ge des Ver­tra­ges ge­wor­den sind, nach Ver­trags­schuss schwer­wie­gend ge­än­dert ha­ben und die Par­tei­en in Kennt­nis die­ser Um­stän­de den Ver­trag nicht oder mit an­de­rem In­halt ab­ge­schlos­sen hät­ten. Ob­wohl die­se Re­ge­lung von der Recht­spre­chung nur sehr zu­rück­hal­tend an­ge­wan­dt wird, ist es durch­aus denk­bar, dass ein An­spruch auf An­pas­sung des Miet­ver­tra­ges auf die­se Re­ge­lung ge­stützt wird. Die um­fas­sen­den Schutz­maß­nah­men in Form von Ge­schäfts­schlie­ßun­gen tref­fen so­wohl Mie­ter als auch Ver­mie­ter glei­cher­ma­ßen oh­ne dass dies aus­schließ­lich ei­nem Ri­si­kobereich ei­ner Part­ei zu­ge­ord­net wer­den kann. Gleich­wohl kann auch die­se Fra­ge ge­gen­wär­tig nicht rechts­sicher be­ant­wor­tet wer­den. Um auf der si­che­ren Sei­te zu sein, kann so­wohl Mie­tern als auch Ver­mie­tern nur ange­ra­ten wer­den, recht­zei­tig das Ge­spräch mit­ein­an­der zu su­chen, um ggfls. ei­ne ein­ver­nehm­li­che Re­ge­lung dies­be­zü­glich zu tref­fen. Die In­an­spruch­nah­me an­walt­li­cher Be­ra­tung kann da­bei sehr hilf­reich und zweck­dienlich sein.