Aktuelles zum Mietrecht

Ein Rückblick auf die in den vergangenen Jahren veröffentlichten Artikel zeigt, dass das Mietrecht ähnlich wie das Arbeitsrecht einen hohen Stellenwert in der Berichterstattung hat. Letztlich ist dies nicht verwunderlich, da beide Rechtsgebiete zum Einen für das alltägliche Leben von hoher Bedeutung sind und zum Anderen die Rechtsprechung der hierfür zuständigen obersten Bundesgerichte stets im Fluß ist und des öfteren für gewisse Überraschungen sorgt. Aktuell bietet eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 14.12.2016 wieder einmal Gelegenheit sich näher mit der Eigenbedarfskündigung im Wohnraummietrecht zu befassen. Vorab ist zur Kündigung eines Wohnraummietverhätnisses wegen Eigenbedarfs folgendes zu bemerken:

Ein Mietverhältnis über Wohnraum darf der Vermieter grundsätzlich nach § 573 Abs. 1 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Beispielhaft sind Kündigungsgründe in § 573 Abs. 2 BGB genannt. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Ein berechtigtes Interesse liegt hiernach dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Benötigt der Vermieter die Wohnung nicht für sich selbst, ist zu klären, wer zum Kreis der Familienangehörigen gehört. Durch die gesetzliche Regelung ist dies nicht exakter bestimmt. Unzweifelhaft ist von einer Familienangehörigkeit auszugehen, wenn die Wohnung für Kinder, Enkelkinder, Eltern oder Großeltern benötigt wird. Auch für entferntere Verwandte kann aber Eigenbedarf geltend gemacht werden, wenn eine enge Beziehung und soziale Bindung besteht, was im Einzelfall geprüft werden muss. Zum Kreis der Haushaltsangehörigen gehören solche Personen, die der Vermieter dauerhaft in seinem Haushalt aufgenommen hat und die in einer engen häuslichen Gemeinschaft mit ihm leben. Hierzu gehören z.B. Pflegekinder, Pflegepersonal oder Haushaltshilfen.

Voraussetzung ist hierbei grundsätzlich immer, dass der Vermieter eine natürliche Person ist. Handelt es sich bei dem Vermieter um eine juristische Person, etwa eine GmbH, so ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich, auch wenn Gesellschafter, gesetzliche Vertreter oder Angestellte eine im Eigentum der juristischen Person stehende Wohnung nutzen möchten. Eine Differenzierung ist dagegen bei den sogenannten Personengesellschaften möglich.

So kann eine Kommanditgesellschaft oder eine offene Handelsgesellschaft nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen, da der Eigenbedarf der Gesellschaft nicht zurechenbar ist. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts dagegen ist der BGH bereits bislang davon ausgegangen, dass die Gesellschaft die Eigenbedarfskündigung aussprechen kann, wenn bei einem Gesellschafter Eigenbedarf besteht. Dies gilt jedenfalls, wenn dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter gewesen ist.

Diese Auffassung hat der BGH in der eingangs genannten Entscheidung nochmals ausdrücklich bestätigt (Akt.-Z. VIII ZR 232/15). Vorausgegangen war der Entscheidung des BGH eine ausgesprochen mieterfreundliche Entscheidung des Landgerichts München, in welcher ausdrücklich von der bisherigen Rechtsprechung des BGH abgewichen worden ist. In dem seinerzeit beim Landgericht München anhängigen Berufungsrechtsstreit hatte das Berufungsgericht die Auffassung vertreten, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts dürfe von vornherein nicht einen Wohnraummietvertrag wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen. Begründet hatte das Landgericht München diese Auffassung mit dem angenommenen Schutzzweck der Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Ansatzpunkt des Landgerichts München war dabei die Überlegung, dass der Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite geschützt werden müsse, wenn Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei. Dem ist der BGH ausdrücklich entgegengetreten und hat hierbei darauf verwiesen, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch dann möglich sei, wenn auf Vermieterseite etwa eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft stehe, die gleichfalls eine große Mitgliederzahl aufweisen könne. Eine für den Mieter möglicherweise gegebene Unüberschaubarkeit des Mitgliederbestandes bestimmter Gesellschaften des bürgerlichen Rechts dürfe nicht dazu führen, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts schlechter zu stellen wäre, als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft. Im Ergebnis hat der BGH die diesbezüglich bereits bislang verfolgte Rechtsprechung damit ausdrücklich bestätigt. In einem anderen bedeutsamen Punkt hat der BGH in dieser Entscheidung jedoch die bisherige Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben. So ist der BGH bislang stets davon ausgegangen, dass eine Eigenbedarfskündigung eines Vermieters rechtsmißbräuchlich und somit unwirksam sein könne, wenn der Vermieter es unterlasse, dem Mieter als Ersatz für die gekündigte Wohnung eine im selben Hause gelegene freie Wohnung anzubieten. Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass selbst dann, wenn objektiv ein Verstoß gegen die Anbietpflicht vorliege, dies nicht die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge habe. Eine derartige Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten könne lediglich finanzielle Ersatzansprüche, etwa für Umzugs- und Maklerkosten begründen. Insgesamt stellt sich die Entscheidung des BGH daher eher als ausgesprochen vermieterfreundlich dar.

Die Thematik der Eigenbedarfskündigung stellt sich damit weiterhin als ausgesprochen komplexe Materie dar. Sowohl Vermietern, als auch Mietern kann daher im Zweifelsfalle nur angeraten werden, rechtzeitig zwecks Meidung weiterer Nachteile anwaltlichen Rat einzuholen.