Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand und hat dies zu vertreten, kann der Vermieter zur außerordentlichen und ordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt sein. Ein Zahlungsverzug liegt jedoch nicht vor, wenn der Mieter die Miete aufgrund eines Mangels an der Mietwohnung nur in geminderter Höhe zu zahlen berechtigt ist.

Der Bundesgerichtshof hatte sich in einer Entscheidung vom 11.07.2012 mit der Frage zu befassen, ob eine außerordentliche Kündigung auch dann möglich ist, wenn der Mieter irrtümlich annimmt, er sei zur Minderung der Miete berechtigt.

In dem zugrundeliegenden Fall hatten die Mieter gerügt, daß sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würde und daher die Mieten für März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 20 % gemindert. Bereits zuvor hatten die Vermieter die Mieter darauf hingewiesen, daß Ursache der Feuchtigkeit das fehlerhafte Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter sei und nicht etwa ein baulicher Mangel.

Nachdem ein Mietrückstand von 3.140,00 EUR aufgelaufen war, kündigten die Vermieter fristlos. In dem anschließenden Räumungsprozeß stellte das Amtsgericht auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens fest, daß ein baulicher Mangel tatsächlich nicht vorlag, die Minderung also unberechtigt war. Erst im Laufe des Berufungsverfahrens glichen die Mieter den Rückstand aus.

Vor dem Bundesgerichtshof trugen die Mieter vor, daß  sie kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete getroffen habe, da sie sich in einem Irrtum über die Ursache des Mangels befunden hätten. Der BGH ist dieser Argumentation nicht gefolgt.

Nach Ansicht des Gerichts hat der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm zumindest Fahrlässigkeit zur Last fällt, wobei der allgemeine Sorgfaltsmaßstab anzuwenden ist. Ist die Ursache eines Mangels zweifelhaft, dann kann der Mieter die Miete unter Vorbehalt zahlen und zugleich die gerichtliche Klärung der Ursache veranlassen – etwa im Wege eines selbständigen Beweisverfahrens.

Im hier zu beurteilenden Fall besaßen die Mieter zwei Aquarien und ein Terrarium. Nach Ansicht des BGH hätten die Mieter zumindest in Betracht ziehen müssen, daß angesichts der höheren Luftfeuchtigkeit höhere Anforderungen an das Lüftungsverhalten zu stellen waren, was diese verkannt haben. Da die Mieter den Rückstand somit zu vertreten hatten, hielt der BGH die Kündigung für begründet.

Auch die nachträgliche Zahlung konnte die Mieter nicht mehr retten, da diese nach Ablauf der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 erfolgte (zwei Monate nach Zustellung der Klage). Der BGH wies die Revision daher zurück ( Urteil vom 11.Juli 2012, VIII ZR 138/11 ).