Mietrecht
Aktuelles zum Thema Schönheitsreparaturen
Das Thema Schönheitsreparaturen stellt einen Dauerbrenner im Mietrecht dar und ist Gegenstand zahlreicher Entscheidungen des Bundesgerichtshofes. Entgegen einer häufig von Mietern und Vermietern geäußerten Meinung stellt die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht schon kraft Gesetzes eine vertragliche Pflicht des Mieters dar. Voraussetzung ist vielmehr, dass diese an sich dem Vermieter obliegende Pflicht durch eine mietvertragliche Regelung rechtswirksam auf den Mieter übertragen wird. Insbesondere wenn bei Abschluss des Vertrages eines der üblichen Vertragsmuster verwendet wird, sind zahlreiche Fallstricke einschlägig. In diesen Fällen sind nämlich die gesetzlichen Regelungen der §§ 305 ff. BGB zu beachten, durch die sogenannte allgemeine Geschäftsbedingungen einer besonderen Inhaltskontrolle unterzogen werden, die verhindern soll, dass ein Vertragspartner bei Abweichung von gesetzlichen Regelungen unangemessen benachteiligt wird. Bereits in der Vergangenheit hat dies dazu geführt, dass bis dahin übliche Regelungen zur Übertragung von Schönheitsreparaturen unwirksam geworden sind. So war es gängige Praxis, Mietern die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereits dann aufzuerlegen, wenn vertraglich festgelegte Fristen abgelaufen waren. Hierzu hatte der BGH im Jahre 2004 entschieden, dass ein Mieter bei Verwendung eines sogenannten “starren Fristenplanes” unangemessen benachteiligt wird, da er verpflichtet wäre, die Wohnung zu renovieren, auch wenn der tatsächliche Zustand dies noch gar nicht erfordere (Urteil v. 23.06.2004, AZ: VIII ZR 361/03). Mieter, die eine solche Klausel vereinbart hatten, mussten hiernach keinerlei Schönheitsreparaturen mehr durchführen. Ähnliche Auswirkungen wie die vorgenannte Entscheidung dürften zwei neue Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshofes vom 18.03.2015 haben. Bislang war es gängige Praxis, dem Mieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch dann vertraglich aufzuerlegen, wenn die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrages in unrenoviertem Zustand übergeben wurde. Üblich war es bislang auch, eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel zu vereinbaren. Hiernach konnten Mieter verpflichtet werden, anteilig Renovierungskosten zu tragen, sofern sie vor Ablauf der üblichen Renovierungsintervalle das Mietverhältnis beenden und aus der Wohnung ziehen. Zu beiden Fragen hat der Bundesgerichtshof seine bisher vertretene Auffassung nunmehr in den Entscheidungen vom 18.03.2015 aufgegeben (AZ: 8 ZR 185/14 und 8 ZR 242/13). Hatte der BGH bislang stets anerkannt, das wirksam vereinbart werden konnte, dass Renovierungsfristen immer mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen begannen, auch wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, gilt dies nicht mehr. Zu beachten ist vielmehr nach Ansicht des BGH – auch für bereits abgeschlossene Verträge -, dass eine Vertragsklausel, die den Mietern einer unrenoviert angemieteten Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam ist. Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen ist daher nur noch dann möglich, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde oder aber dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages ein angemessener Ausgleich gewährt wird. Eine halbe Monatsmiete wie in dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Fall reicht hierbei als angemessener Ausgleich nach Ansicht des Gerichts nicht aus.
Auch soweit es die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln betrifft, hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Bei Verwendung einer derartigen Klausel sieht der BGH nunmehr eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin, dass dieser bei Abschluss des Mietvertrages den auf ihn entfallenden Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln könne und daher nicht deutlich sei, welche Belastung ggf. auf ihn zukomme.
Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.
Da beide Klauseln bisher zu den Standards in nahezu sämtlichen Vertragsformularen gehörten, dürfte nunmehr in vielen Fällen eine gewisse Rechtsunsicherheit bestehen. Auch bei Abschluss neuer Mietverträge ist die aktuelle Rechtsprechung des BGH zwingend zu beachten. Sowohl Vermietern als auch Mietern kann deshalb eine anwaltliche Überprüfung bereits abgeschlossener oder noch abzuschließender Verträge nur dringend angeraten werden.
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