Mietrecht – Betriebskosten – Nebenkosten:Das sollten Mietparteien beachten

Nach einer Erhebung des Statischen Bundesamts leben derzeit rund 42,1 % der deutschen Haushalte in den eigenen vier Wänden und 57,9 % in gemieteten Wohnungen. Dementsprechend stellt das Mietrecht einen der Schwerpunkte der anwaltlichen Praxis dar. Neben der Beratung zur Fragen der Gewährleistung im Falle des Vorhandenseins von Mängeln der Mietwohnung wenden sich viele Ratsuchende im Zusammenhang mit der Frage der Abrechnung von Betriebskosten an uns als Berater. Hierbei stellt sich häufig zunächst die Frage, welche Betriebskosten überhaupt von dem Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können. Diese Frage ist klar durch den § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten geregelt. Die gesetzliche Regelung listet insoweit insgesamt 17 Positionen auf, die von dem Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können. Hierbei handelt es sich etwa um die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, wie etwa die Grundsteuer, die Kosten der Entwässerung oder die Kosten der Wasserversorgung. Nicht zu den Betriebskosten gehören jedoch Kosten, die ausschließlich der Instandhaltung der Immobilie dienen. Derartige Kosten obliegen ausschließlich dem Vermieter, da die Instandhaltung letztlich eine der Hauptleistungspflichten des Vermieters ist.

Die Frage der Abrechnung der Betriebskosten kann in Mietverträgen auf unterschiedliche Weise geregelt werden. Gelegentlich findet sich etwa die Regelung, dass der Mieter auf die anfallenden Betriebskosten eine Pauschale leistet. In diesem Fall entbehrt sich eine jährliche Abrechnung der Betriebskosten. Für den Vermieter ist dies mit dem Risiko verbunden, dass die tatsächlich anfallenden Kosten höher anfallen und letztendlich nicht durch die Pauschale gedeckt sind. Einer Nachforderung ist in diesem Fall letztlich ausgeschlossen.

Aus Vermietersicht empfiehlt sich daher, regelmäßig eine Regelung dahingehend zu treffen, dass der Mieter monatlich eine gewisse Vorauszahlung auf die entstehenden Betriebskosten zahlt, über die schließlich nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes abzurechnen ist. Ergibt sich hiernach, dass die angefallenen Betriebskosten höher ausgefallen sind als die von dem Mieter gezahlten Vorauszahlungen, so besteht letztlich ein Nachforderungsanspruch.

Die Betriebkostenabrechnung an sich ist jedoch in aller Regel eine gewisse Herausforderung für die Vermieterseite, da die Rechtsprechung relativ strikte Anforderungen an die Ausgestaltung der Abrechnung stellt. Um formell rechtmäßig zu sein, verlangt die Rechtsprechung in der Regel folgende Mindestangaben:

à Abrechnungszeitraum
à Zeitpunkt der Erstellung
à Angabe der abzurechnenden Wohnung
à Kenntlichmachung des Vermieters oder Verwalters als Aussteller
à Zusammenstellung der Gesamtkosten
à Angabe und Erläuterung des Umladeschlüssels
à Berechnung des Anteils des Mieters
à Angabe und Abzug der Vorauszahlungen

Die Einhaltung der formellen Voraussetzungen ist vor allem wirksam im Hinblick auf die einzuhaltende Abrechnungsfrist. Zu beachten ist hierbei nämlich, dass der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlung jährlich abzurechnen hat.

Dies bedeutet, dass grundsätzlich eine Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraums einzuhalten ist. So muss bspw. für das Jahr 2023 bis spätestens zum Ablauf des Jahres 2024 abrechnet werden. Liegen Formfehler bei der Abrechnung vor, führt eine derart fehlerhaft erstellte Abrechnung nicht zur Einhaltung der Abrechnungsfrist. Für den Vermieter kann dies gravierende Folgen haben. So ist der Vermieter nämlich selbst dann, wenn sich rein rechnerisch ein Nachzahlungsanspruch ergeben würde, in einem derartigen Fall mit der Geltendmachung von Nachforderungen ausgeschlossen. Gerade angesichts des Umstands, dass in jüngster Vergangenheit die Betriebskosten erheblich angestiegen sind, kann dies zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen führen.

Insgesamt stellt sich das Mietrecht nach wie vor als ein ausgesprochen komplexes Rechtsgebiet dar. Um wirtschaftliche und persönliche Nachteile zu vermeiden, ist sowohl Mietern als auch Vermietern anzuraten, bereits im Vorfeld einer rechtlichen Auseinandersetzung anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen.