Mietrecht
Ein Mietverhältnis kann bei einem Streit zwischen den Vertragsparteien nicht einfach gekündigt werden!
Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein- ohne das festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist- grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvetragspartei ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 534 Abs. 1 BGB zuzubilligen.
Dies hat der BGH in dem Urteil vom 29.11.2023- VIII ZR 211/22 entscheiden. Damit hat der BGH festgestellt, dass die Zerrüttung eines Mietverhältnisses allein nicht einer außerordentlichen Kündigung rechtfertigen kann. Hinzukommen muss, dass der Kündigungsgegner die Zerrüttung durch pflichtwidriges Verhalten mit verursacht hat.
Dem Fall ging ein jahrelanger Mietstreit vor Gericht zuvor. Es stritten seit Jahren der Vermieter, der im Erdgeschoss wohnte und der Mieter, der im ersten Stock lebte. Streitpunkte waren die Einhaltung der Hausordnung, rassistische Aussagen, die korrekte Befüllung der Mülltonnen, das Zuparken von Einfahrten sowie eine Lärmbelästigung. Es kam zu schriftlichen Abmahnungen und darüber hinaus ging es auch um Mieterhöhungen. Der Streit glitt schließlich völlig außer Kontrolle. Es kam immer wieder zu Beschimpfungen und Geschreie im Treppenhaus. Deshalb wollte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen mit der Begründung, dass das Verhältnis zwischen den Parteien unwiderruflich zerrüttet sei. Die Frage, ob eine Zerrüttung des Vertragsverhältnisses für sich genommen, ohne dass die Ursache hierfür vollständig aufgeklärt werden könne, einen wichtigen Grund zur Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB darstelle, ist in der Rechtsprechung/Literatur umstritten. Der BGH hat nun entschieden, dass eine fristlose Kündigung durch den Vermieter nur danach ausgesprochen werden könne, wenn feststehe, dass vor allem die Mieter schuld seien. Dies sei im vorliegenden Fall allerdings nicht eindeutig. Vorliegend sei zwar eine nachhaltige Zerrüttung des Mietverhältnisses festzustellen. Denn das Verhältnis der Parteien- die in dem selben Haus wohnen-, sei seit etlichen Jahren von wechselseitigen Vorwürfen, Schreiben, Abmahnungen, einer Strafanzeige der Parteien und mindestens einem Mieterhöhungsprozess geprägt. Jede Partei schreibe der jeweils anderen die Ursachen für die Zerrüttung zu. Deshalb könne nicht zweifelsfrei festgestellt werden, dass die Ursachen aus der Sphäre der Mieter stammten.
Es kommt danach immer auf den Einzelfall an. Es obliegt in erster Linie dem Tatrichter, ohne Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob eine Unzumutbarkeit im Sinne des § 543 Abs.1 S.2 BGB gegeben ist. Sodann ist zu prüfen von welcher Seite aus die Unzumutbarkeit und der Streit verursacht wird bzw. wurde.
Im vorliegenden konkreten Fall sah der BGH es als unklar an, wer denn nun eigentlich Schuld an der Zerrüttung habe. Deshalb seien- so das oberste Gericht- die Voraussetzungen für eine wirksame fristlose Kündigung nicht gegeben.
Es ist den Parteien bei mietrechtlichen Streitigkeiten insbesondere bei der Räumungsklage zwingend anzuraten so schnell wie möglich fachanwaltlichen Beistand aufzusuchen, um die Erfolgsaussichten bei einem Vorgehen zu maximieren.
Comments are closed