Die Kündigung wegen Eigenbedarfs

Dem Schutz des Mieters von Wohnraum wird in Gesetzgebung und Rechtsprechung ein breiter Raum zugemessen. Das Bundesverfassungsgericht hat bereits in einer Ent­schei­dung aus dem Jahre 1993 klargestellt, dass das Besitzrecht des Mie­ters wie Ei­gen­tum im Sinne des Artikel 14 Grundgesetz zu behandeln und damit grund­recht­lich ge­schützt sei. Dementsprechend beschränkt sind oftmals die Möglichkeiten des Ver­mie­ters, ei­nen Wohnraummietvertrag zu kündigen. Häufig entsteht bei Vermietern auf­grund einer ver­trag­li­chen Regelung des Inhalts, das Mietverhältnis sei mit der ge­setz­li­chen Frist künd­bar, der Eindruck, es bestünde bei Einhaltung der Fristen ein freies Kün­di­gungs­recht. Tatsächlich darf der Vermieter jedoch nach § 573 Abs. 1 BGB den Ver­trag nur kün­di­gen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Miet­ver­hält­nis­ses hat. Beispielhaft sind Kündigungsgründe in § 573 Abs. 2 BGB genannt. Ei­nen praktisch wich­ti­gen Kündigungsgrund enthält § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Ein be­rech­tig­tes Interesse liegt bei dieser sogenannten Eigenbedarfskündigung dann vor, wenn der Vermieter die Räu­me als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder An­ge­hö­ri­ge seines Haus­hal­tes benötigt. Im Folgenden sollen einige Aspekte dargestellt wer­den, die im Zu­sam­men­hang mit einer Eigenbedarfskündigung immer wieder fraglich sind.

Benötigt der Vermieter die Wohnung nicht für sich selbst, ist zu klären, wer zum Kreis der Familienangehörigen gehört. Durch die gesetzliche Regelung ist dies nicht exakter be­stimmt. Unzweifelhaft ist von einer Familienangehörigkeit auszugehen, wenn die Woh­nung für Kinder, Enkelkinder, Eltern oder Großeltern benötigt wird. Auch für ent­fern­te­re Verwandte kann aber Eigenbedarf geltend gemacht wer­den, wenn eine enge Be­zie­hung und soziale Bindung besteht, was im Einzelfall geprüft werden muß. Zum Kreis der Haushaltsangehörigen gehören solche Personen die der Vermieter dauerhaft in seinen Haushalt aufgenommen hat und die in einer engen häuslichen Gemeinschaft mit ihm leben. Hierzu gehören zum Beispiel Pflegekinder, Pflegepersonal oder Haus­halts­ge­hil­fen.

Voraussetzung ist hierbei grundsätzlich immer, dass der Vermieter eine na­tür­li­che Per­son ist. Han­delt es sich bei dem Ver­mie­ter um ei­ne juristische Per­son, et­wa ei­ne GmbH, so ist ei­ne Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung nicht mög­lich, auch wenn Ge­sell­schaf­ter, ge­setz­li­che Ver­tre­ter oder Angestellte eine im Ei­gen­tum der juristischen Person stehende Woh­nung nutzen möchten. Eine Dif­fe­ren­zie­rung ist dagegen bei den sogenannten Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten vorzunehmen.

So kann eine Kommanditgesellschaft oder eine of­fe­ne Handelsgesellschaft nicht wegen Ei­gen­be­darfs eines Gesellschafters kündigen. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts da­ge­gen kann die Gesellschaft die Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung aussprechen, wenn bei ei­nem Ge­sell­schaf­ter Ei­gen­be­darf besteht. Dies gilt jedenfalls, wenn dieser be­reits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter ge­we­sen ist. Bei Mietern, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten, entsteht häufig Un­ver­ständ­nis über die Kündigung, wenn aus ihrer Sicht der Vermieter gar nicht dringend auf die Woh­nung angewiesen ist.

Dies ist aber auch nicht zwingende Voraussetzung. Aus­rei­chend für die Annahme von Ei­gen­be­darf ist bereits, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Grün­de für die beabsichtigte Nutzung hat.

Ein Mangel an Wohnraum oder eine völ­lig un­zu­rei­chen­de Unterbringung ist da­ge­gen nicht erforderlich. Klassischer Fall ist die Kün­di­gung durch den Erwerber einer be­reits vermieteten Wohnung. Aus­rei­chend für die Be­grün­dung des Eigenbedarfs ist in diesem Fall der schlichte Wunsch des Er­wer­bers, die gerade erworbene Woh­nung selber zu bewohnen. Eine wichtige Ein­schrän­kung ist hier aber in dem Fall zu be­ach­ten, dass nach Abschluss des Miet­ver­tra­ges über eine Wohnung in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus Wohnungseigentum an der betroffenen Wohnung begründet wur­de. In diesem Fall kann sich der Er­wer­ber nach § 577 a Abs. 1 BGB auf Ei­gen­be­darf nicht vor Ablauf von drei Jahren seit der Ver­äu­ße­rung berufen. Ent­spre­chen­des gilt nach § 577 Abs. 1 a BGB, wenn ver­mie­te­ter Wohnraum an eine Per­so­nen­ge­sell­schaft oder an mehrere Erwerber ver­äu­ßert wird.

Durch betroffene Mieter wird häufig darauf verwiesen, die Kündigung sei nicht ge­recht­fer­tigt, da dem Vermieter noch eine Alternativwohnung zur Verfügung stehe. Dies steht einer Eigenbedarfskündigung jedoch nicht zwingend entgegen. Die Kün­di­gung wäre in diesem Fall nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn tatsächlich eine Woh­nung freisteht oder alsbald frei wird und der vom Vermieter bestimmte Wohn­be­darf ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Zu berücksichtigende Kri­te­ri­en sind hierbei zum Beispiel Größe, Lage und Zuschnitt der jeweiligen Woh­nun­gen.

Grundsätzlich setzt Eigenbedarf nach dem ausdrücklichen Wortlaut voraus, dass ei­ne Wohnnutzung beabsichtigt wird. Was aber gilt wenn der Vermieter die Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen will? In einer Entscheidung vom 26.09.12, Az: VIII ZR 330/11, hat der BGH klargestellt, dass eine solche Kündigung zwar nicht als Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gerechtfertigt sein kann, da hier klar eine Wohnnutzung vorausgesetzt werde. Aufgrund der vergleichbaren In­te­res­sen­la­ge und der grundgesetzlich geschützten Berufsfreiheit kann eine solche Kün­di­gung jedoch nach dem allgemeinen Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 BGB ge­recht­fer­tigt sein.

An dieser Stelle kann nur ein kurzer Überblick über einige Aspekte der Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung gegeben werden. Aufgrund der Komplexität des Kün­di­gungs­tat­bes­tan­des und der sich ständig fortentwickelnden Rechtsprechung, aktuell etwa zur Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken vermieteter Im­mo­bi­lien, kann im Einzelfall sowohl Mietern als auch Vermietern eine anwaltliche Be­ra­tung nur dringend angeraten werden.