Aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht

Wäh­rend der Ab­schluss zeit­lich be­fris­te­ter Miet­ver­trä­ge über Wohn­raum nur noch in Aus­nah­me­fäl­len mög­lich ist, dürf­te ein auf ei­ne be­stimm­te Zeit ab­ge­schlos­se­ner Miet­ver­trag im Be­reich der Ge­wer­be­raum­mie­te schon fast den Re­gel­fall dar­stel­len. So­wohl Mie­ter als auch Ver­mie­ter kön­nen vor dem Hin­ter­grund der Pla­nungss­icherheit und des In­ves­ti­ti­onsschutzes ei­n In­te­res­se da­ran ha­ben, lang­fristig auf den Bes­tan­d ei­nes Miet­ver­hält­ni­sses Ver­trau­en zu kön­nen.

Grund­sätz­lich ist bei Ab­schluss ei­nes Miet­ver­tra­ges ei­ne be­stimm­te Form nicht ein­zu­hal­ten, so dass der Ver­trag auch münd­lich ab­ge­schlos­sen wer­den kann. Dies gilt auch für spä­te­re Än­de­run­gen der Ver­trags­be­din­gun­gen. Et­was an­de­res gilt je­doch, wenn ein Miet­ver­trag für län­ge­re Zeit als ein Jahr ab­ge­schlos­sen wer­den soll. In dem Fall ist die Vor­schrift des § 550 BGB zwin­gend zu be­ach­ten. Da­nach gilt ein Ver­trag, der für län­ge­re Zeit als ein Jahr ab­ge­schlos­sen wird – oh­ne dass dies in Schrift­form ge­schieht – tat­säch­lich nicht für die ver­ein­bar­te Zeit, son­dern für un­be­stimm­te Zeit. Die be­son­de­re Be­deu­tung die­ser Vor­schrift wird deut­lich, wenn man sich ver­ge­gen­wär­tigt, dass ein ver­meint­lich lang­fris­ti­ger Miet­ver­trag, der un­ter Ver­stoß ge­gen § 550 BGB nicht in Schrift­form ab­ge­schlos­sen wur­de oder das Schrift­form­er­for­der­nis bei spä­te­ren Än­de­run­gen nicht be­ach­tet wur­de, zwar nicht nich­tig ist, tat­säch­lich aber von bei­den Par­tei­en mit den ge­setz­li­chen Kün­di­gungs­fris­ten ge­kün­digt wer­den kann.

Was ist al­so zu be­ach­ten, um recht­si­cher ei­nen lang­fris­ti­gen Ver­trag ab­zu­schlie­ßen?

Der Ver­trag be­darf zu­nächst der Schrift­form im Sin­ne des § 126 BGB (zu­läs­sig ist auch die so­ge­nann­te elekt­ro­ni­sche Form des § 126 a BGB). Schrift­form setzt vo­raus, dass ei­ne von bei­den Par­tei­en un­ter­schrie­be­ne Ur­kun­de vor­lie­gt, wo­bei meh­rere Blät­ter ent­weder kö­rperlich mit­ei­nan­der ­ver­bun­den sein müs­sen oder sich der Zu­sam­men­hang aus an­de­ren Merk­ma­len er­ge­ben muss, z. Bsp. ei­ner fort­lau­fen­den Num­me­rie­rung. Sind we­sent­li­che Tei­le des Miet­ver­tra­ges in an­de­ren Ur­kun­den vor­han­den, z. Bsp. in An­la­gen, ist in dem Miet­ver­trag aus­drück­lich Be­zug hie­rauf zu ne­hmen. Die Schrift­form muss sich im Wei­te­ren auf sämt­li­che we­sent­li­chen Be­din­gun­gen des Miet­ver­tra­ges er­stre­cken, ins­be­son­de­re auf die Par­tei­en des Miet­ver­tra­ges, den Miet­ge­gen­stand, die Hö­he der Mie­te oder die Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses.

Dem Schrift­form­er­for­der­nis un­ter­lie­gen fer­ner spä­te­re Än­de­run­gen und die Ver­län­ge­rung des Miet­ver­tra­ges, wenn der Ver­trag nach der Än­de­rung oder Ver­län­ge­rung noch län­ger als ein Jahr lau­fen soll. Nicht er­fasst hier­von ist al­so die vor­zei­ti­ge Auf­he­bung des Miet­ver­tra­ges, es sei denn es ist aus­drück­lich et­was an­de­res be­stimmt.

Wird der Ver­trag nicht völ­lig neu ge­fasst, muss die Än­de­rung ent­we­der auf die Ur­kun­de selbst ge­setzt und un­ter­schrie­ben wer­den oder aber die Än­de­rung wird fest mit dem Ver­trag ver­bun­den. Dies kann et­wa durch an­hef­ten ge­sche­hen, nicht je­doch durch die blo­ße Ver­bin­dung mit ei­ner Bü­ro­klam­mer. Aus­nahms­wei­se kann dies ent­behr­lich sein, wenn die neue Ur­kun­de sel­ber die we­sent­li­chen Bes­tand­teil­e des Ver­tra­ges ent­hält oder aber auf den ur­sprüng­li­chen Ver­trag oh­ne je­den Zwei­fel Be­zug ge­nom­men wird.

Form­frei sind da­ge­gen Än­de­run­gen, die nur un­we­sent­li­che Ne­ben­ab­re­den dar­stel­len. Um­strit­ten war bis­lang, ob ei­ne nur ge­ring­fü­gi­ge Än­de­rung der Mie­te ei­ne sol­che un­we­sent­li­che Än­de­rung dar­stellt und nicht dem Form­er­for­der­nis un­ter­liegt. So hat et­wa das Kam­mer­ge­richt Ber­lin in ei­ner Ent­schei­dung aus dem Jah­re 2005 an­ge­nom­men, nur Än­de­run­gen der Mie­te von mehr als 10 % sei­en we­sent­li­che Än­de­run­gen und be­dürfen da­her der Schrift­form. Für Klar­heit in die­ser Streit­fra­ge hat nun­mehr ein Ur­teil des BGH vom 25.11.2015 (Ak­ten­zei­chen: XII ZR 114/14) ge­sorgt. Der BGH hat­te sich mit fol­gen­dem Sach­ver­halt zu be­fas­sen: Die Par­tei­en des Rechts­streits hat­ten sich auf ei­nen auf das Jahr 2020 be­fris­te­ten Miet­ver­trag ge­ei­nigt. Cir­ka acht Mo­na­te nach dem Ver­trags­ab­schluss ver­ein­bar­te ei­ner der Mie­ter mit dem sei­ner­zei­ti­gen Ver­mie­ter münd­lich, dass die ver­ein­bar­te Mie­te um 20,00 € er­höht wer­den sol­le, was cirka 1,5 % der Mie­te ent­sprach. Die Er­hö­hung wur­de ledig­lich ein­sei­tig durch den Mie­ter auf ei­nem Exem­plar des Miet­ver­tra­ges ver­merkt. Der BGH hat in die­sem Streit­fall klar­ge­stellt, dass ei­ne Än­de­rung der Miet­hö­he un­ab­hän­gig vom Um­fang stets ei­ne we­sent­li­che und dem Form­zwang des § 550 Satz 1 BGB un­ter­fal­len­de Ver­tra­gs­än­de­run­g dars­tellt. Der ab­wei­chen­den Recht­spre­chung ist da­mit aus­drück­lich ei­ne Ab­sag­e er­teilt wor­den. Ab­ge­stellt hat der BGH hier­bei u. a. da­rauf, dass die Re­ge­lung des § 550 BGB ins­be­son­de­re mög­liche Grunds­tückser­wer­ber schüt­zen sol­le, die in be­ste­hen­de Miet­ver­hält­nis­se ein­tre­ten und die sich da­her auf den Bes­tand der schrift­lich fi­xier­ten Ver­trags­be­di­n­gun­gen ver­las­sen kön­nen müs­sen. Da­rü­ber hi­naus hat der BGH he­raus­ge­stellt, dass sich Än­de­run­gen der Mie­thöhe un­mit­tel­bar auf die Mö­glichkeit des Ver­mie­ters zur frist­lo­sen Kün­di­gung we­gen Zah­lungs­ver­zu­ges aus­wir­ken kön­nen.

Im Rah­men von auf lan­ge Frist ab­ge­schlos­sen Miet­ver­hält­nis­sen muss da­her stets un­be­dingt da­rauf ge­ach­tet wer­den, dass auch bei nach­träg­li­chen Ver­än­de­rung des Ver­trags­in­haltes – ins­be­son­de­re Än­de­run­gen der Mie­te – die Schrift­form ein­ge­halten wird, um bö­se Über­ra­schun­gen zu ver­mei­den. Dies gilt ins­be­son­de­re des­halb, weil der BGH aus­drück­lich klar­ge­stellt hat, dass ei­ne Be­ru­fung auf den For­mman­gel durch ei­ne Ver­trags­par­tei nur in ab­so­lu­ten Aus­nah­me­fäl­len rechts­miß­bräuch­lich und da­her un­wirk­sam sei. Im Streit­fall kann be­trof­fe­nen Ver­mie­tern und Mie­tern nur drin­ge­nd eine an­walt­li­che Be­ra­tung emp­fo­hlen wer­den.