Ein Dauerbrenner: Der Streit um Schönheitsreparaturen

Bei der Bearbeitung alltäglicher Rechtsangelegenheiten ist es von besonderer Be­deu­tung, stets die aktuelle Rechtsprechung der Instanzgerichte, insbesondere aber auch des Bundesgerichtshofs (BGH) im Auge zu haben. Auch wenn viele Gesetze ihrem wört­li­chen Inhalt nach über lange Zeiträume unverändert bleiben mögen, so ist das Recht doch nicht statisch, sondern es tradiert und unterliegt einer ständigen Ent­wick­lung und Fortbildung. Ein Rechtsgebiet, in dem sich dies besonders deutlich ab­zeich­net, ist das Mietrecht, hier speziell der Bereich der Schönheitsreparaturen. Gerade in die­sem Bereich sind über die letzten Jahre hinweg teilweise gravierende Ver­än­de­run­gen der Rechtsprechung festzustellen.

Entgegen einer landläufigen Annahme ist nicht grundsätzlich kraft Gesetzes der Mieter ei­ner Wohnung verpflichtet, regelmäßig Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese ob­lie­gen nach der gesetzlichen Regelung vielmehr gerade dem Vermieter. Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen in Wohnraummietverträgen die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden kann, war bereits in der Vergangenheit Gegenstand zahlreicher bedeutsamer Entscheidungen des BGH.

Während in früheren Zeiten auch die formularmäßige Abwälzung der Verpflichtung zur Durch­füh­rung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelmäßig durch die Recht­spre­chung anerkannt worden ist, ergab sich eine erste weitreichende Veränderung durch eine Entscheidung des BGH zu den sogenannten starren Fristen. So ist der BGH in der zugrundeliegenden Entscheidung davon ausgegangen, dass eine Klausel, die ei­ne Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen innerhalb eines starren Fris­ten­pla­nes ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung beinhaltet, we­gen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam sei.

Eine weitere bedeutende Änderung der Rechtsprechung ergab sich nach einer Ent­schei­dung des BGH in einem Fall, in dem der Mieter, von dem die Durchführung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren beansprucht wurde, die Wohnung unrenoviert übernommen hat­te. In dieser Entscheidung hat der BGH ausgeführt, die rechtswirksame Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter setze voraus, dass dieser die Wohnung re­no­viert übernommen oder aber zumindest einen angemessenen finanziellen Ausgleich er­hal­ten habe. Anderenfalls, so der BGH, scheide eine wirksame Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus.

Mit einer weiteren besonderen Fallkonstellation hat sich der BGH nunmehr in einer ak­tu­el­len Entscheidung vom 22.08.2018 (Akt.-Z. VIII ZR 277/16) auseinandergesetzt. In dem zugrundeliegenden Fall beanspruchte der Vermieter von seinem vormaligen Mieter Scha­dens­er­satz für vermeintlich nicht fachgerecht durchgeführte Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren. Der Mieter hatte die Wohnung bereits im Jahre 2009 in unrenoviertem Zustand von sei­ner Vormieterin übernommen. Der seinerzeit übliche Formularmietvertrag sah ledig­lich vor, dass die Schönheitsreparaturen durch den Mieter durchzuführen seien.

Der Beklagte hatte sich stets auf die aktuelle Rechtsprechung des BGH berufen, wo­nach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig über­ge­be­nen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne

angemessenen Ausgleich auferlege, unwirksam sei. Der Kläger berief sich dem­ge­ge­nü­ber auf eine Besonderheit dieses Falles. So hatte der Beklagte mit seiner Vor­mie­te­rin – was unstreitig war – eine Renovierungsvereinbarung getroffen. Im Einzelnen hat­te der Mieter von seiner Vormieterin diverse Einrichtungsgegenstände über­nom­men und sich im Gegenzug zur Zahlung eines gewissen Geldbetrages und ins­be­son­de­re zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

Der klagende Vermieter war der Ansicht, die bisherige Rechtsprechung des BGH sei auf diesen konkreten Fall nicht anwendbar, da der beklagte Mieter angesichts der Vereinbarung mit seiner Vormieterin tatsächlich so zu stellen sei, als hätte er ei­ne renovierte Wohnung übernommen.

Dieser Argumentation ist der BGH im Gegensatz zu den Vorinstanzen jedoch ge­ra­de nicht gefolgt.

So ist nach Ansicht des obersten deutschen Zivilgerichts eine Formularklausel, die dem Mieter einer tatsächlich unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Woh­nung die Schönheitsreparaturen auferlegt auch dann unwirksam, wenn der Mie­ter selber sich durch eine Vereinbarung mit dem Vormieter verpflichtet habe, Re­no­vie­rungs­ar­bei­ten in der Wohnung vorzunehmen, dies jedoch im Ergebnis nicht ge­tan habe. Die durch das Gericht aufgestellten Grundsätze seien gerade auch dann zu beachten, wenn der betreffende Mieter sich in einer zweiseitigen Ver­ein­ba­rung mit seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Miet­woh­nung verpflichtet habe. Eine derartige Vereinbarung sei von vornherein auf die sie betreffenden Parteien beschränkt und könne keinen Einfluss auf die Wirk­sam­keit der in dem Mietvertrag zwischen dem neuen Mieter und dem Vermieter ent­hal­te­nen Verpflichtungen nehmen. Offen bleibt hierbei die Frage, wie das Gericht ent­schie­den hätte, wenn es nicht lediglich eine zweiseitige Vereinbarung, sondern eine Ver­ein­ba­rung unter Einschluss des Vermieters gegeben hätte.

Die Entscheidung des BGH dürfte für die künftige Praxis bedeutsam sein. Aus dem Miet­ver­hält­nis ausscheidenden Mietern ist oftmals daran gelegen, vor dem Auszug nicht auch noch renovieren zu müssen. Dementsprechend häufig werden derartige Ver­ein­ba­run­gen zwischen Vor- und Nachmieter getroffen. Die hier dargestellte Ent­schei­dung des BGH zeigt deutlich, dass sowohl Mieter als auch Vermieter frühzeitig an­walt­li­chen Rat einholen sollten, um die rechtssichere Gestaltung entsprechender Vereinbarungen zu gewährleisten.