Aktuelles zum Maklerrecht

Eine mit Wirkung zum 23.12.2020 in Kraft tretende Neuregelung das Maklerrecht betreffende Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches bietet Anlass, sich in diesem Artikel insbesondere mit der sogenannten “Makler-Courtage” zu beschäftigen.

Wenn Eigentümer eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung sich dazu entschließen, ihr Eigentum zu verkaufen, bedienen sie sich hierzu in vielen Fällen der Hilfe eines Maklers. Die Einschaltung des Maklers bietet für den verkaufsbereiten Eigentümer zahlreiche Vorteile und verringert den mit dem Verkauf des Hauses anstehenden Aufwand erheblich. So kümmert sich der Makler um die Beschaffung erforderlicher Nachweise, wie etwa eines Energieausweises. Eine realistische Einschätzung des Marktwertes wird vorgenommen und das Objekt entsprechend beworben. Konnten Kaufinteressenten gewonnen werden, stellt in vielen Fällen der Makler den ersten Kontakt zu dem Notar her, der zu einem späteren Zeitpunkt den Grundstückskaufvertrag beurkunden wird und veranlasst die Erstellung erster Vertragsentwürfe. Mit der rechtswirksamen Beurkundung des Kaufvertrages erwirbt der Makler schließlich den Anspruch auf den Maklerlohn, die sogenannte Courtage. Grundsätzlich kann der Makler die Courtage von seinem ursprünglichen Vertragspartner, also dem Verkäufer verlangen; gleichwohl wird in aller Regel zwischen den Parteien vereinbart, dass der Käufer die Maklerkosten übernimmt.

Die Höhe der Maklerkosten ist hierbei nicht gesetzlich geregelt. In unserer Region dürfte sich der Maklerlohn in aller Regel auf einen Betrag in Höhe von zwischen 5 und 6 % des Kaufpreises belaufen. Wird also eine Immobilie für einen Betrag in Höhe von 250.000,00 EUR verkauft – was heutzutage durchaus realistisch ist – wird unter Zugrundelegung einer Courtage in Höhe von 5 % ein Maklerlohn in Höhe von 12.500,00 EUR fällig. Bei allen Vorteilen der Einschaltung eines Maklers für beide Parteien führt dies im Ergebnis zu einer erheblichen Erhöhung der Kaufnebenkosten, zu denen insbesondere auch noch die Grunderwerbsteuer gehört, die sich in Niedersachsen gleichfalls auf 5 % beläuft.

Um insoweit eine Entlastung der Käufer im Hinblick auf eine Reduzierung der Kaufnebenkosten herbeizuführen, ist in der Politik bereits seit längerer Zeit eine Reform des Maklerrechts debattiert worden. Ursprünglich war angedacht, eine Regelung ähnlich der im Bereich der Mietwohnungsvermittlung zu treffen und das sogenannte Bestellerprinzip einzuführen. Insoweit hatte der Gesetzgeber bereits im Oktober 2014 das sogenannte Mietrechtsnovellisierungsgesetz beschlossen, wonach es dem Wohnungsvermittler untersagt wurde, vom Wohnungssuchenden eine Provision zu verlangen, es sei denn der Vermittler sucht ausschließlich im Auftrag des Mietinteressenten, mit dem der Mietvertrag dann auch zustande kommt. Beauftragt also der Vermieter den Immobilienmakler trägt auch ausschließlich dieser die Kosten der Vermittlung. Zu einer derart umfassenden Regelung konnte sich der Gesetzgeber allerdings im Ergebnis nicht entschließen, sondern hat eine differenzierende Lösung gefunden, die für Verträge ab dem 23.12.2020 gilt.

Zu beachten ist hierbei zunächst, dass die Neuregelung nur gilt, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Geht dieser mit dem Ankauf einer Immobilie hingegen einer gewerblichen Tätigkeit nach, so kann die Verteilung der Maklerkosten auch künftig anderweitig erfolgen.

Handelt der Käufer dagegen als Verbraucher, wird es künftig nicht mehr möglich sein, die Maklercourtage vollständig dem Käufer aufzuerlegen, wenn zumindest auch der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Wird ein Makler dagegen sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer aufgrund zweier Makler-Verträge tätig, kann er eine Vergütung in Zukunft nur noch von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Eine Abwälzung auf eine Partei ist auch hier nicht möglich.

Ähnlich ist zukünftig die Rechtslage, wenn der Makler mit einer Partei – etwa dem Verkäufer – vereinbart hat, für diese unentgeltlich tätig zu sein. Auch in diesem Fall kann er von der anderen Partei, also dem Käufer, keine Vergütung beanspruchen.

Liegt der Sachverhalt dagegen so, dass nur eine Partei den Makler beauftragt, muss diese grundsätzlich auch die Maklervergütung zahlen. Abweichende Vereinbarungen sind nur eingeschränkt möglich. So kann grundsätzlich nur vereinbart werden, dass die Kosten zur Höhe von maximal 50 % der insgesamt fälligen Courtage von der anderen Partei übernommen werden. Voraussetzung ist in diesem Fall jedoch, dass der Auftraggeber des Maklers tatsächlich nachweist, dass er seinen Anteil der Courtage gezahlt hat, bevor er von der anderen Vertragspartei deren Anteil beanspruchen kann.

Abzuwarten bleibt, wie sich die gesetzlichen Regelungen in der Praxis künftig auswirken werden.

Neben der Neuregelung der Maklercourtage hat der Gesetzgeber im übrigen die Gelegenheit genutzt, ein besonderes Formerfordernis für den Abschluss des Maklervertrages aufzustellen. War dieser bislang grundsätzlich formfrei möglich, so muss künftig zumindest die sogenannte Textform (z.B. per E-Mail) gewahrt werden. Eine rein mündliche Vereinbarung ist künftig nicht mehr ausreichend, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen. Erwartungsgemäß dürften die Neuregelungen zumindest in einer gewissen Übergangszeit in einigen Fällen zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Im Zweifel kann daher den Beteiligten nur angeraten werden, sich rechtzeitig rechtlichen Rat einzuholen