Ak­tuelles zum The­ma Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

Das The­ma Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren stellt ei­nen Dau­er­bren­ner im Miet­recht dar und ist Ge­gen­stand zahl­rei­cher Ent­schei­dun­gen des Bun­des­ge­richts­ho­fes. Ent­ge­gen ei­ner häu­fig von Mie­tern und Ver­mie­tern ge­äu­ßer­ten Mei­nung stellt die Ver­pflich­tung zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht schon kraft Ge­set­zes ei­ne ver­trag­li­che Pflicht des Mie­ters dar. Vo­raus­set­zung ist viel­mehr, dass die­se an sich dem Ver­mie­ter ob­lie­gen­de Pflicht durch ei­ne miet­ver­trag­li­che Re­ge­lung rechts­wirk­sam auf den Mie­ter über­tra­gen wird. Ins­be­son­de­re wenn bei Ab­schluss des Ver­tra­ges ei­nes der üb­li­chen Ver­trags­mus­ter ver­wen­det wird, sind zahl­rei­che Fall­stri­cke einschlägig. In die­sen Fäl­len sind näm­lich die ge­setz­li­chen Re­ge­lun­gen der §§ 305 ff. BGB zu be­ach­ten, durch die so­ge­nann­te all­gemeine Ge­schäfts­be­din­gun­gen ei­ner be­son­de­ren In­halts­kon­trol­le un­ter­zo­gen wer­den, die ver­hin­dern soll, dass ein Ver­trags­part­ner bei Ab­wei­chung von ge­setz­li­chen Re­ge­lun­gen un­an­ge­mes­sen be­nach­tei­ligt wird. Be­reits in der Ver­gan­gen­heit hat dies da­zu­ ge­führt, dass bis­ da­hin üb­li­che Re­ge­lun­gen zur Über­tra­gung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren un­wirk­sam ge­wor­den sind. So­ war es gä­ngige Pra­xis, Mie­tern die Ver­pflich­tung zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren be­reits dann auf­zu­er­le­gen, wenn ver­trag­li­ch fest­ge­le­gte Fris­ten ab­ge­lau­fen wa­ren. Hier­zu hat­te der BGH im Jah­re 2004 ent­schie­den, dass ein Mie­ter bei Ver­wen­dung ei­nes so­ge­nann­ten “star­ren Fristen­planes” un­an­ge­me­ssen be­nach­tei­ligt wird, da er ver­pflich­tet wä­re, die Woh­nung zu re­no­vie­ren, auch wenn der tat­säch­li­che Zu­stand dies noch gar nicht er­for­dere (Ur­teil v. 23.06.2004, AZ: VI­II ZR 361/03). Mie­ter, die ei­ne sol­che Klau­sel ver­einbart hat­ten, muss­ten hier­nach kei­ner­lei Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren mehr durch­füh­ren. Ähn­li­che Aus­wir­kun­gen wie die vor­ge­nann­te Ent­schei­dung dürf­ten zwei neue Grund­sat­zent­scheid­un­gen des Bun­des­ge­richts­hofes vom 18.03.2015 ha­ben. Bis­lang war es gän­gi­ge Pra­xis, dem Mie­ter die Ver­pflich­tung zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auch dann ver­trag­lich auf­zu­er­le­gen, wenn die Woh­nung nach Ab­schluss des Miet­ver­tra­ges in un­re­no­vier­tem Zus­tand über­ge­ben wur­de. Üb­lich war es bis­lang auch, ei­ne so­ge­nann­te Quo­tenab­gel­tungs­klau­sel zu ver­ein­ba­ren. Hier­nach konn­ten Mie­ter ver­pflich­tet wer­den, an­tei­lig Re­no­vie­rungs­kos­ten zu tra­gen, so­fern sie vor Ab­lauf der üb­li­chen Re­no­vie­rungsin­ter­val­le das Miet­ver­hält­nis be­en­de­n und aus der Woh­nung zie­hen. Zu bei­den Fra­gen hat der Bun­des­ge­richts­hof sei­ne bis­her ver­tre­te­ne Auf­fas­sung nun­mehr in den Ent­schei­dun­gen vom 18.03.2015 auf­ge­ge­ben (AZ: 8 ZR 185/14 und 8 ZR 242/13). Hat­te der BGH bis­lang stets an­er­kannt, das wirk­sam ver­ein­bart wer­den konn­te, dass Re­no­vie­rungs­fris­ten im­mer mit Be­ginn des Miet­ver­hält­nis­ses zu lau­fen be­gan­nen, auch wenn die Woh­nung un­re­no­viert über­ge­ben wur­de, gilt dies nicht mehr. Zu be­ach­ten ist viel­mehr nach An­sicht des BGH – auch für be­reits ab­ge­schlos­se­ne Ver­trä­ge -, dass ei­ne Ver­trags­klau­sel, die den Mie­tern ei­ner un­re­no­viert an­ge­mie­te­ten Woh­nung die Schön­heits­re­paraturen auf­er­legt, un­wirk­sam ist. Ei­ne Über­tra­gung der Schön­heitsreparaturen ist da­her nur noch dann mög­lich, wenn die Woh­nung re­no­viert über­ge­ben wur­de oder aber dem Mie­ter bei Ab­schluss des Miet­ver­tra­ges ein an­ge­mes­se­ner Aus­gleich ge­währt wird. Ei­ne hal­be Mo­nats­mie­te wie in dem der En­tscheidung des BGH zu­grun­de­lie­gen­den Fall reicht hier­bei als an­ge­mes­se­ner Aus­gleich nach An­sicht des Ge­richts nicht aus.

Auch so­weit es die so­ge­nann­ten Quo­te­nab­gel­tungs­klau­seln be­trifft, hat der BGH sei­ne bis­he­ri­ge Recht­spre­chung auf­ge­ge­ben. Bei Ver­wen­dung ei­ner der­ar­ti­gen Klau­sel sieht der BGH nun­mehr ei­ne un­an­ge­mes­se­ne Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters da­rin, dass die­ser bei Ab­schluss des Miet­ver­tra­ges den auf ihn ent­fal­len­den Kos­tenanteil nicht ver­läss­lich er­mit­teln kön­ne und da­her nicht deu­tlich sei, wel­che Be­las­tung ggf. auf ihn zu­kom­me.

Dies gilt un­ab­hän­gig da­von, ob die Woh­nung re­no­viert oder un­re­no­viert über­ge­ben wur­de.

Da bei­de Klau­seln bis­her zu den Stan­dards in na­hezu sämt­li­chen Ver­trags­for­mu­la­ren ge­hörten, dürf­te nun­mehr in vie­len Fäl­len ei­ne ge­wis­se Recht­sun­si­cher­heit bes­te­hen. Auch bei Ab­schluss neu­er Miet­ver­trä­ge ist die ak­tu­el­le Recht­spre­chung des BGH zwin­gend zu be­ach­ten. So­wohl Ver­mie­tern als auch Mie­tern kann des­halb ei­ne an­walt­li­che Über­prü­fung be­reits ab­ge­schlos­se­ner oder noch ab­zu­schlie­ßen­der Ver­trä­ge nur drin­gend an­ge­ra­ten wer­den.