Allgemein, Mietrecht
Aktuelles zum Thema Schönheitsreparaturen
Das Mietrecht nimmt in der anwaltlichen Praxis einen breiten Raum ein. Der Verfasser dieses Artikels hat in zahlreichen mietrechtlichen Beratungen die Erfahrung gemacht, dass selbst dann, wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter stets gut gewesen ist, dieses oft genug belastet wird, wenn nach Kündigung eines Mietvertrages der Auszug ansteht. Dies gilt insbesondere dann, wenn im Rahmen der Übergabe der Wohnung Streit über die Frage entsteht, ob der Mieter noch Schönheitsreparaturen durchzuführen hat.
Vorab ist hierbei die Frage zu klären, was genau unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fällt. Gesetzlich ist dies nicht definiert. In der Rechtsprechung orientiert man sich allgemein an § 28 Abs. 4 Satz 3 der 2. Berechnungsverordnung. Hiernach fallen unter den Begriff der Schönheitsreparaturen etwa das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken. Desweiteren unterfällt dem Begriff das Streichen der Fußböden, der Heizkörper und Heizungsrohre. Auch das Streichen der Innentüren, etwaig vorhandener Holzfenster und Außentüren von innen unterfallen allgemein dem Begriff der Schönheitsreparatur. Nicht dagegen zu den Schönheitsreparaturen gehört beispielsweise das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden, das Streichen von Sockel- oder Fußleisten oder die Erneuerung eines schlicht abgenutzten Teppichbodens.
Darüberhinaus stellt sich schließlich die Frage, ob die Schönheitsreparaturen tatsächlich vom Mieter – wie häufig angenommen – oder aber vom Vermieter durchzuführen sind.
Für viele Vermieter stellt sich die Rechtslage nach einem Blick in den Mietvertrag als völlig klar da. Schließlich enthalten die üblichen Formularmietverträge in der Regel Klauseln, nach denen die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird. Oft genug stellt sich sodann jedoch heraus, dass die Rechtslage trotz der eindeutig erscheinenden Formulierungen im Mietvertrag keineswegs so klar ist, wie durch den Vermieter zunächst angenommen. Tatsächlich sind in der Vergangenheit zwar regelmäßig Klauseln in formularmäßigen Mietverträgen von der Rechtsprechung akzeptiert worden, die die Verpflichtung des Mieters begründeten, nach einem in dem Mietvertrag festgelegten Fristenplan Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ein erster größerer Umbruch war hierbei zu verzeichnen, als der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahre 2004 entschied, dass formularvertragliche Bestimmungen, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, unwirksam waren. Dies hatte zur Folge, dass starre Fristen, nach deren Ablauf zwingend Schönheitsreparaturen durchzuführen waren, nicht mehr wirksam vereinbart werden konnten und dementsprechend unwirksam waren. Gehalten hatte die Rechtsprechung hiernach jedoch in weiteren Klauseln, durch die dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei tatsächlichem Bedarf auferlegten. Eine wesentliche Änderung der Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter war sodann im Jahre 2015 festzustellen. Bis zu der Entscheidung des BGH vom 18.03.2015 (Akt.-Z. VIII ZR 185/14) war es letztlich unerheblich, ob der Mieter bei Antritt des Mietverhältnisses die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernahm. Auch im letzteren Fall konnte die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wirksam vereinbart werden. Entscheidend war hierbei lediglich, dass etwaig laufende Renovierungsfristen nach deren Ablauf bei Bedarf Schönheitsreparaturen vorzunehmen waren, erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen begangen.
Von diesem Grundsatz ist der BGH erstmals mit der Entscheidung vom 18.03.2015 abgewichen und hat entschieden, dass vertragliche Klauseln, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung Schönheitsreparaturen auferlegen, tatsächlich unwirksam sind. Zur Begründung hat der BGH im wesentlichen ausgeführt, eine derartige Klausel würde den Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichten, was letztlich eine unangemessene Benachteiligung darstellen würde. Anders sah der BGH die Rechtslage lediglich dann, wenn der Vermieter dem Mieter der unrenoviert übernommenen Wohnung einen entsprechenden angemessenen Ausgleich zukommen lässt. Ein derartiger Ausgleich kann etwa in der zeitweisen mietfreien Überlassung der Wohnung bestehen. Zur Höhe des angemessenen Ausgleichs hat der BGH in der zugrundeliegenden Entscheidung keine konkreten Ausführungen gemacht. Ausgegangen werden kann davon, dass der Wert des mietfreien Wohnens mindestens den Kosten der erforderlichen Schönheitsreparaturen entsprechen muss. Bereits nach dieser Entscheidung war festzustellen, dass in zahlreichen Fällen entgegen der Formulierung in zahlreichen Mietverträgen eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich nicht bestand, sofern die Wohnung unrenoviert übernommen wurde und ein angemessener Ausgleich nicht gewährt worden war. Noch weiter ist nunmehr das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 09.03.2017 (Akt.-Z. 67 S 7/17) gegangen. Das Landgericht hatte in dem zugrundeliegenden Rechtsstreit entschieden, dass es zumindest in diesem Fall nicht darauf ankam, ob die angemietete Wohnung tatsächlich renoviert oder unrenoviert übernommen worden war. Entscheidend war nach Ansicht des Gerichts vielmehr, dass eine Klausel, durch welche die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ohne jede Einschränkung auf den Mieter abgewälzt werde, unwirksam sei. Eine derartige Klausel – so das Landgericht – könne im Streitfalle auch so verstanden werden, dass ein Mieter, der Schönheitsreparaturen tatsächlich nicht ausführe, obwohl diese fällig seien, aus diesem Grunde gegen den Vermieter keine Mängelgewährleistungsansprüche, wie z.B. die Minderung habe. Dies sei jedoch letztlich unwirksam, da die Gewährleistungsrechte nicht zum Nachteil des Mieters abgeändert werden dürfen. Die Entscheidung des Landgerichts Berlin ist noch nicht rechtskräftig, da das Landgericht die Revision zum BGH zugelassen hat. Abzuwarten bleibt daher, ob der BGH sich dieser Ansicht anschließen wird.
Die in vielen Fällen bestehende Rechtsunsicherheit gebietet es daher jedenfalls, im Streitfalle schon vorsorglich, anwaltlichen Rat einzuholen, um unnötige Schwierigkeiten zu vermeiden.
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